相続した実家が、空き家のまま兄弟の共有になっている ― 解体費は誰が払うのか、持分はタダで譲ってよいのか、連絡の取れない共有者はどうするのか
※ 実際のご相談をもとに作成した事例です。
【この記事の結論】
相続した家を「とりあえず法定相続分で共有に」した時点で、その家は誰のものでもなくなります。解体費も固定資産税も持分の割合で負担し、売るにも壊すにも共有者全員の同意が要り、一人でも連絡が取れなければ止まります。解消の仕方はいくつか想定できます。共有者の持分を買い取って一人の名義にする、全員で売って代金を分ける、連絡の取れない共有者には裁判所の手続きを使う。持分を無償で譲り受けると贈与税がかかるので、売買の形が原則になります。荒廃した空き家を放置すると、自治体の勧告で固定資産税が上がり、解体も売却もできないまま次の世代に引き継がれてしまいます。「共有のままにしない」が、空き家の問題を解決する入り口です。
■概 要
50代のWさんは、5年前に父を亡くしました。母はすでに亡く、相続人は兄・Wさん・妹の3人。不仲なこともあり、実家をどうするか決めきれず、「とりあえず」法定相続分の3分の1ずつで相続登記をしました。兄はWさんと同じ県内に、妹は結婚して遠方に住んでいますが、ほとんど連絡を取り合いません。
実家はそのまま空き家になり、庭木が隣家に伸び、屋根の一部が傷んできました。今年、市役所から「管理が不十分な空き家」として、適切に管理するよう求める通知が届きました。兄に相談すると、「売ってもいいが、解体費を払うつもりはない。自分の持分はWにあげるから好きにしてくれ」。妹には何度かメールを送りましたが、返事がありません。「解体費は誰が払うべきものなのか」「兄の持分をただでもらってよいのか」「妹と連絡が取れないまま、売ることはできるのか」。Wさんのご相談は、相続した家を共有にしたまま数年が経った方から、当事務所に繰り返し寄せられるものです。
■何が起きるか ― 共有の空き家で止まる4つの場面
場面① 費用の負担で、話が止まる
解体費は、木造の一戸建てで100万〜200万円台になることが多く、固定資産税は毎年かかります。「住んでいないのに、なぜ自分が払うのか」「解体費が高すぎる、もっと何とかならないのか」。共有者の誰かがこう言い出すと、話が前に進まなくなります。
場面② 「持分はあげる」の善意が、贈与税を生む
兄のように「自分の持分はあげる」と言ってくれる共有者は、少なくありません。ところが、持分をただで譲り受けると、受け取った側に贈与税がかかります。実家の評価額が1,500万円なら、3分の1の持分は500万円。基礎控除110万円を差し引いても、数十万円の贈与税が出る計算になります。
場面③ 連絡の取れない共有者がいて、何も決められない
売却も解体も、共有者全員の同意が要ります。一人でも連絡が取れなければ、他の全員が賛成していても動けません。メールをしても返事がない、電話に出ず折り返しもない、という状態が何年も続くことがあります。
場面④ 自治体の通知が、次の段階に進む
空き家対策の法律（空家等対策特別措置法）では、管理の悪い空き家は「管理不全空家」、さらに危険な状態になると「特定空家」に指定されます。指定されて勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減がなくなり、税額が最大で6倍になります。それでも放置すれば、自治体が解体して費用を所有者に請求する「行政代執行」もあります。
■なぜ止まるのか ― 共有は「誰のものでもない」状態
共有となっている土地建物は、壊すにも、売るにも、共有者全員の同意が要ります。しかも、共有者の一人が亡くなると、その持分はさらにその人の相続人に分かれて、権利を持つ人が増えていきます。「とりあえず共有に」は、決めることを先送りしただけで、問題はそのまま次の世代に渡っていくのです。
ですから、当事務所では遺産分割協議のとき、「不動産は共有にしない」ことをお勧めしています。一人の名義にして、他の相続人には預金や代償金で調整する。それができないときは、売って代金を分ける。このような方針が、後日のトラブルの予防となります。
■共有の空き家の出口 ― 7つのQ&A
Q1．解体費と固定資産税は、誰がいくら払うのか
原則は、持分の割合で負担します。3分の1ずつなら、解体費も固定資産税も3分の1ずつです。一人が全額を立て替えた場合は、他の共有者に持分の割合で請求できます。ただ、請求できるのと、実際に払ってもらえるのは別の話です。立て替えたままになりがちなので、売却を前提にしているなら、「解体費と固定資産税は売却代金から先に差し引き、残りを持分で分ける」と、書面で決めておくのが現実的です。
Q2．共有者の持分を「ただで」譲り受けてよいのか
ただで譲り受けると、受け取った側に贈与税がかかります。年110万円の基礎控除を超える部分に、10〜55%の税率です
ですので、基本的には売買の形にするのが良いと考えています。固定資産税評価額などを目安に代金を決め、売買契約書を作って登記します。「お金はいいから」と言われても、形は売買、お金は売却完了時にお支払いをする、という契約の仕方もあります（当事者双方の合意があれば）
相続のタイミングなら、遺産分割協議の中で「実家はWが取得し、代わりに兄には預金を多めに」とする分割内容が、税の面でもいちばん素直です。この場合、相続税の枠組みの中で処理しますから、贈与税の問題にはなりません
Q3．連絡の取れない共有者がいたら
メールや電話での連絡手段がない場合、現在の住所を調べます。裁判上の手続き（共有物分割請求訴訟など）の前提であれば、調査が可能となります。
住所が分かったら、期限を決めた手紙、内容証明と段階を踏んで進めるのが良いでしょう。「売却の条件と分配の案」を書面で示すと、返事が来ることが多くあります
それでも応じない場合は、「共有物分割請求」を裁判所に起こします。裁判所が、持分の買取りや競売による分割を命じます。費用と時間はかかりますが、共有を解消する最後の手段です
住所を調べても所在が分からない共有者がいる場合は、2023年4月からの新しい制度で、裁判所の決定を得て、その人の持分を他の共有者が取得したり、第三者に売却したりできるようになりました（所在等不明共有者の持分の取得・譲渡）。必要に応じて検討しましょう
Q4．協議に応じない相続人がいるとき
連絡は取れるが、話に乗ってこない相続人もいます。兄弟間の昔のしこりがある、といった感情面の事情が多いものです。この場合、Q3と同じく、数字を示した書面での対応しかないでしょう。「売れば一人あたりいくら、持ち続ければ年にいくらの負担、放置して特定空家になればいくら」。損得が見える形になると、感情の話から判断の話に移ります。
Q5．売るなら、税の特例を確かめる
亡くなった親が一人で住んでいた家を相続して売る場合、「空き家の3,000万円特別控除」が使えることがあります。相続から3年目の年末までに売ること、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、売る前に耐震改修か解体をすること（2024年からは買主が翌年2月までに行う形も可）、売却額が1億円以下であることなどが要件です。制度は2027年12月31日までの売却が対象です
共有者それぞれが、この控除を使えます。3人で売れば、要件を満たせば3人それぞれに3,000万円の控除です（2024年以降、相続人が3人以上の場合は一人2,000万円）
要件が細かいので、売ると決めたら必ず税理士に確かめてください。「相続から3年目の年末」の期限を過ぎてから相談に来られる方が、残念ながら少なくありません
Q6．売れない、誰も要らない土地のとき
地方の実家で、買い手も借り手もいない、という場合もあります。選択肢は、自治体や近隣への寄付の打診、空き家バンクへの登録、そして2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」です。国庫帰属は、建物を解体して土地だけにし、抵当権などがなく、境界に争いがないなど一定の要件を満たせば、負担金を納めて国に引き取ってもらえます。共有の土地でも、共有者全員で申請すれば使えます。
Q7．これから相続する方へ ― 共有にしない設計
遺産分割協議のときに、「不動産は一人の名義にする」「売るなら誰の名義で売って、費用と代金をどう分けるか」を決めておけば、この記事の問題のほとんどは起きません。協議書の書き方は遺産分割協議書の記事に、名義を移す期限と放置の怖さは相続登記の記事にまとめています。親が元気なうちに「実家をどうするか」を決めておく遺言や家族信託も、共有を防ぐ手立てです。
■費用と期間の目安
共有者の住所調査：2〜3週間
持分の売買と登記：代金が決まれば2〜4週間。登録免許税は固定資産税評価額の2%、不動産取得税は別途
共有者全員で売却：買主が決まってから決済まで1〜3か月。売る前の登記簿の整理は別記事をご覧ください
共有物分割請求訴訟：半年〜1年以上
所在等不明共有者の持分取得の裁判：申立てから決定まで数か月、持分相当額の供託が必要
当事務所の費用は、共有者の人数と手続きの内容でお見積りします。遺産承継業務として、連絡の代行から売却の決済まで一括でお引き受けすることもできます
■その後 ― Wさんの件では
Wさんの件では、まず市役所に「売却に向けて動いている」と連絡し、庭木の伐採だけ先に済ませて、勧告に進まないようにしました。兄の持分は、ただでもらうのではなく、固定資産税評価額を目安にした代金で買い取り、代金は解体費の兄の負担分と相殺しました。妹は戸籍の附票で住所が分かり、Wさんから「売却の条件と分配の案」を書面で送ったところ、1か月後に「売却に同意する」との返事が届きました。実家は解体して土地として売り、解体費と固定資産税を差し引いた残りを3人で分け、妹の分は振込で送金。相続から3年目の年末まで数か月の余裕があったため、税理士と連携して空き家の3,000万円控除も使えています。相続人が26人に広がった土地を整理した例は支援事例06に、売る前に登記簿から消すものは売却前の登記整理の記事にまとめています。
■まとめ
共有の家は、売るにも壊すにも全員の同意が要る
解体費と固定資産税は持分の割合が原則。売るなら「代金から先に差し引く」と書面で決めるのが良い
持分をただでもらうと贈与税。少額でも売買の形に。これから分けるなら遺産分割の中で工夫を
連絡の取れない共有者は、戸籍の附票で住所調査 → 書面 → 共有物分割請求。所在不明なら2023年からの新制度
自治体の勧告で固定資産税は最大6倍。通知が来たら、動いていることを伝え、最低限の管理を先に
空き家の3,000万円控除は相続から3年目の年末まで。期限を先に確かめる
いちばんの対策は「共有にしない」。協議のときに一人の名義か売却を決める
■関連記事
■ご相談について
共有になった空き家は、時間が経つほど関係者が増え、費用が積み上がり、解決が困難になります。当事務所では、共有者の調査と連絡の代行、持分の売買や代償分割の設計、売却を前提にした費用と分配の取り決め、相続登記から売却の決済まで、遺産承継業務としてお手伝いしています。「兄弟の誰が払うのか」で止まっている方も、損得を数字にするところから一緒に始めましょう。初回のご相談は1時間・無料です（ご来所またはオンライン）。相談を予約する
コメント