家族信託した実家を売るとき ― 受託者だけで契約できるのか、代金は誰のものか、3,000万円の控除は使えるのか
※ 実際のご相談をもとに作成した事例です。
【この記事の結論】
家族信託した実家は、受託者が自分の名前で、自分だけで売ることができます。親の同意書も、後見人の選任も、公正証書の作り直しも要りません。ただし、それは信託の契約書に「売ることができる」と書いてあればの話です。売る前に、信託契約書の権限条項と信託目録を確認しましょう。売却代金は受託者のものではなく、信託のお金として信託の口座で管理を続けます。税金（譲渡所得）は受益者である親のものとして計算し、親が住んでいた家なら、住まなくなって3年目の年末までは3,000万円の控除が使えます。
■概 要
長女のUさんは、2年前に母の自宅と預金を預かる家族信託の受託者になりました。契約は公正証書で行い、自宅は信託の登記をし、信託の口座も開いて、毎月の固定資産税や修繕費はそこから払っています。母は昨年、足腰が弱って施設に入り、実家は空き家になりました。
施設の費用は月に25万円を超え、母の年金と預金だけでは数年で底をつきます。「実家を売って、そのお金を施設費に」。そう考えて不動産会社に相談に行ったUさんは、こう言われました。「信託の家は扱ったことがないので、お母様の同意書か、成年後見人が要るのではないでしょうか」。Uさんは分からなくなりました。母の判断能力は少しずつ衰えています。「自分一人で売れるのか」「売ったお金は誰のものか」「母の家なのだから、売ったときに母の税金の控除は使えるのか」。Uさんのお悩みは、信託した実家を売る段になって、ほとんどの受託者の方がお持ちになるものです。
■何が起きるか ― 売る段になって止まる3つの場面
場面① 不動産会社や買主側が、家族信託に慣れていない
家族信託を利用された後に売却をする方は少数ですから、不動産会社や買主側の司法書士が初めて扱うことも少なくありません。関与する不動産会社が、あまり理解をしないまま「親の同意書をとってください」「後見人をつけてください」と伝えてしまい混乱を招き、売るための活動が止まることがあります。受託者の側が、信託のしくみを説明できるかどうかで、売却の進み方が変わります。
場面② 契約書を読み返したら、売ってよいのか分からない
契約書には「受託者は信託不動産を管理する」とあるが、「売却」の文字が見当たらない。あるいは、終了後の帰属先については詳しく書いてあるのに、親が生きている間に売ってよいのかが読み取れない。契約を結んだときには「いつか売るかもしれない」程度にしか考えていなかった、という方が多いものです。
場面③ 売ったお金を、どこに入れればいいのか
買主から振り込まれる数千万円を、受託者の個人口座で受けてよいのか。母の口座に入れるべきなのか。ここを間違えると、後で「受託者が使い込んだ」「贈与ではないか」と疑われる種になります。
■なぜ受託者だけで売れるのか ― 名義と権限は受託者にある
家族信託契約を結びその登記をすることで、実家の名義は受託者に移っています。登記簿の所有者欄には受託者の名前があり、「信託」という登記と一緒に「信託目録」が付いています。目録には、誰が委託者で誰が受益者か、受託者に何ができるかが書かれています。たとえるなら、受託者は実家の「鍵と権利証を預かった管理人」で、信託目録はその管理人に「売ってもよい」と書いた委任状のようなものです。
だから、契約書と信託目録に「受託者は信託不動産を売却できる」とあれば、受託者が自分の名前で売買契約を結び、決済を行い、名義を買主に移すことができます。親の判断能力が衰えていても、売買が止まることはありません。これこそが、「認知症になる前に家族信託を」とお伝えしている理由そのものです。成年後見では、自宅を売るのに家庭裁判所の許可が要りますが、家族信託では契約書が許可の代わりになります。
■売る前に確かめる7つのこと
1．契約書の「権限」の条項
「受託者は、信託不動産を売却することができる」といった条項があるかを確かめます。管理だけで売却の定めがない場合は、信託契約の変更が必要です。委託者である親の判断能力があるうちなら、変更契約をすることができます
「受益者の同意を得て売却する」と書いてある契約もあります。この場合、親の判断能力が衰えていると同意が取れず、売れなくなることがあります。そのようなことがないよう、信託契約をしているので、当事務所では同意を契約に入れることは原則としてありません
親が生きている間に売ることを想定した条項と、信託が終わった後の帰属先の条項は別のものです。終了後のことしか書かれていないように見えても、権限の条項が別にあれば大丈夫です。迷う場合、契約書を一度、当事務所にお持ちください
2．信託目録の記載
買主側の司法書士は、契約書よりも先に登記簿の信託目録を見ます。目録に売却の権限が載っていれば、売却の権限が確認できるため、買主側の手続きは滞りなく進みます。載っていない場合は、契約書を示して目録を直す登記をしてから売却に入ります。登記事項証明書を1通取り寄せて、信託目録の「信託条項」の欄を確かめておくと安心です。
3．契約の名義と、売買契約書の書き方
売主は「受託者 Uさん」です。契約書の売主欄には「委託者 母 受託者 U」のように、信託の受託者として売る旨を書きます。繰り返しになりますが、母の署名も同意書も要りません。決済のとき、買主への名義変更と同時に、信託の登記を抹消します。不動産会社が不慣れな場合は、当事務所が契約書の売主欄の書き方から決済の立会いまでお手伝いします。
4．代金の置き場所 ― 信託の口座で管理を続ける
売却代金は、受託者個人のものでも、母の個人口座に入れるものでもありません。実家という信託財産が、お金という信託財産に姿を変えただけですから、信託の口座（信託口口座か、信託専用の口座）で受け取り、そのまま受託者が信託財産として管理を続けます。そこから母の施設費や医療費を払うのが、信託の目的に沿った使い方です。口座のしくみは信託口口座の記事をご覧ください。
5．税金は、受益者である親のもの
売って出た利益（譲渡所得）にかかる所得税は、受託者ではなく受益者である母のものです。母の名前で確定申告をします。家族として、受託者が代わりに申告書を作ることはできますが、税額の計算は税務署や税理士に確かめてください
母が住んでいた家なら、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。信託していても、受益者が住んでいた家として扱われます。要件は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。住民票を移していたかどうかではなく、実際に住んでいたかどうかで判断されます。施設に入って3年近く経っている方は、期限を先に確かめてください。3,000万円控除が使えるかどうかは、税額に大きく影響します
売った翌年は、母の所得が一時的に大きくなるため、介護保険の自己負担の割合や、施設の利用料の区分が1年だけ上がることがあります。施設費の見通しに、この1年分を入れておいてください
6．公正証書は作り直さなくてよい
「実家を売ったのだから、信託契約の公正証書も変えなければ」と思う方がいますが、不要です。契約書に書かれた信託財産が実家からお金に変わっただけで、契約そのものは続いています。変更が要るのは、契約書に書かれた内容を変える場合です。
7．帳簿と報告
売買契約書、決済時の各種精算書、仲介手数料や登記費用の領収書は、受託者の帳簿と一緒に保管します。仲介手数料や登記費用は信託の口座から払い（または売買時に精算し）、帳簿に残します。年に一度の母への報告のときに、売却の経緯と代金の残高を一緒に見せておくと、後の家族間の疑いを防げます。帳簿のつけ方は受託者1年目の記事にまとめています。
■売却の流れと期間の目安
契約書と信託目録の確認：1週間。権限の追加や目録の訂正が要る場合は、1〜2か月
不動産会社への媒介依頼と売り出し：売れるまでの期間は物件次第。家財の片付けと解体の有無もここで決めます
売買契約：売主欄は受託者。手付金も信託の口座で受けます
決済と登記：買主への名義変更と信託登記の抹消を同日に。
売った翌年の2〜3月：母の名前で確定申告。3,000万円控除は申告して初めて使えます
■その後 ― Uさんの件では
Uさんの件では、契約書に「受託者は信託不動産を売却できる」の条項があり、信託目録にも載っていたため、権限の追加は不要でした。不動産会社には当事務所から信託のしくみと信託目録の写しを説明し、売主欄を「受託者 U」として契約。代金は信託口口座で受け、そこから施設費を払っています。母が施設に入ってから1年半だったため3,000万円控除の期限内で、税理士と連携して母の名前で確定申告をしました。翌年の介護保険の負担割合が上がることは、事前に施設にも伝えてあります。信託を結んだときの話は支援事例01に、信託が終わるときに代金が誰のものになるかは帰属先の記事にまとめています。
■まとめ
信託した実家は、受託者が自分の名前で売れる。親の同意書も後見人も要らない
ただし契約書の「売却できる」の条項と、信託目録の記載が前提。先に確かめる
権限がなければ契約の変更。親の判断能力があるうちに
代金は信託のお金。信託の口座で受けて、受託者が管理を続ける
税金は受益者である親のもの。親が住んでいた家なら、住まなくなって3年目の年末まで3,000万円控除
売った翌年は介護保険の負担割合が上がることがある
公正証書の作り直しは不要。契約書・精算書・領収書は帳簿と一緒に保管
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■ご相談について
信託した実家の売却は、契約書の確認、不動産会社への説明、売買契約書の売主欄の書き方、決済と信託登記の抹消、そして税理士との連携まで、受託者の方がお一人で抱えるには荷が重い場面です。当事務所では、信託契約の点検から、売却の段取り、決済の立会いまでお手伝いしています。他の事務所で結ばれた契約でも、問題ありません。初回のご相談は1時間・無料です（ご来所またはオンライン）。相談を予約する
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