相続した実家を売る前に、登記簿から消しておくもの ― 完済したローンの抵当権、亡き母名義の仮登記、資料のない未登記の増築部分
更新日：6時間
※ 実際のご相談をもとに作成した事例です。
【この記事の結論】
相続した家を売るとき、買主が受け取りたいのは「完全な所有権」です。亡くなった方の名義のまま残っている抵当権、昔の仮登記、登記されていない建物や増築部分は、売買の決済までに消すか、整えておかなければなりません。まず相続登記で名義を相続人に移し、そのうえで抵当権と仮登記を抹消し、未登記の建物は登記するか取り壊して滅失の登記をする。書類が見つからない、相手の金融機関がいまはもう存在しない、仮登記の名義人が亡くなっている。そうした場合にも道はありますが、時間がかかります。売ると決めたら、不動産会社に行く前に登記簿を1通取って、確認をしましょう。
■概 要
60代のVさんは、昨年亡くなった父の実家を売ることにしました。母は10年前に亡くなり、相続人はVさんと妹の2人。遺産分割協議はまとまり、「Vさんの名義にして売り、代金を2人で分ける」と決めています。
ところが、不動産会社が登記簿を確認すると、3つのことが見つかりました。一つ目は、父が30年前に完済したはずの住宅ローンの抵当権が、そのまま登記簿に残っていること。二つ目は、亡き母の名前で「所有権移転請求権仮登記」という見慣れない登記が付いていること。三つ目は、20年前に増築した部屋の部分が、建物の登記に載っていないこと。不動産会社からは、「このままでは、買主が決まっても決済ができません。先に整理をお願いします」と言われました。Vさんのご相談は、親の家を売ろうとして登記簿を初めてじっくり見た方から、当事務所に繰り返し寄せられるものです。
■何が起きるか ― 登記簿に残りがちな3つの「消し忘れ」
場面① 完済したのに消えていない抵当権
住宅ローンを完済すると、銀行から抵当権を消すための書類一式が送られてきます。しかし、抹消の登記は自動では行われません。書類を受け取ったまま引き出しにしまい込み、そのまま30年。登記簿の上では、ローンがまだ残っているように見えます。買主も、買主にお金を貸す銀行も、抵当権の付いた家を望んでいません。
場面② 亡くなった人の名前で付いた仮登記
仮登記は「将来、名義を移す約束がある」ことを登記簿に書き留めて、「順番を確保しておくもの」です。親子間や夫婦間、親族間で、なにかの事情で付けたまま忘れさられていることがあります。名義人が亡くなっていると、消すには、その人の相続人全員の協力が要ります。
場面③ 登記されていない建物と増築部分
古い物置や離れ、建物の増築部分は、登記されていないことが多くあります。固定資産税は払っているので「登記されている」と思い込んでいる方がほとんどです。登記されていない増築部分は、買主の銀行がよしとしません。
■なぜ先に消すのか ― 買主がほしいのは「完全な所有権」
家を売ることは、鍵と一緒に「権利と義務」を引き渡すことです。他人の名前や古い借金の権利が残っていれば、買主はそれを引き受けることになります。だから、売買契約には「売主は、決済までに抵当権や仮登記など、買主の権利を妨げる登記を消す」という条項がほぼ必ず入ります。消せなければ決済ができず、契約が解除されることもあります。
そして、これらの登記を消す手続きは、原則として「今の名義人」の負担と責任において行います。亡くなった父の名義のままでは手続きができませんから、まず相続登記で名義を相続人に移す、という順番になります。
■売る前に確かめる・消しておく7つのこと
1．まず相続登記 ― すべての入口
抵当権の抹消も仮登記の抹消も、建物の登記も、名義人が亡くなったままではできません。遺産分割協議で決めた相続人の名義に移す相続登記が、すべての入口です。相続登記は2024年4月から義務になり、それ以前の相続についても2027年3月31日が期限です。放置した相続登記のしくみは祖父名義の実家の記事に、戸籍の集め方は戸籍集めの記事にまとめています。
2．完済したローンの抵当権 ― 書類を探す、なければ銀行へ相談
完済時に銀行から受け取った書類（抵当権解除証書または弁済証書、銀行の委任状、登記識別情報または登記済証）が家にあれば、相続登記の後にそのまま抹消できます。父の書類を一度、通帳や権利証と一緒に探してください。古いものでも問題ありません。
書類が見つからない場合は、銀行に再発行を頼みます。委任状と解除証書は再発行されますが、登記済証は再発行されないため、代わりの手続きを使います。また、再発行や手続き期間が長くなる傾向がありますから、余裕を持ったスケジュールが必要です
銀行が合併や統合でなくなっている場合は、承継した先の銀行に依頼します。信用金庫や住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）の抵当権も、承継先で対応してもらえますので多くの場合は問題なく手続きができます
抵当権者が個人や、もう存在しない会社で連絡が取れない、という昔の抵当権（いわゆる休眠担保権）は、債権額と利息を法務局に供託して抹消する方法などがあります。手続きに数か月かかりますので、売ると決めたら最初に手を付ける必要があります。また、売買契約や引き渡し期日は慎重な決定が必要です
3．亡くなった人の名義の仮登記 ― 相続人全員で消す
仮登記の名義人である母が亡くなっている場合、仮登記を消す申請は、母の相続人全員（この例ではVさんと妹）と、所有者であるVさんが共同で行います。母の相続人であることを戸籍で証明し、相続人全員の印鑑証明書を添えます。相続人が多い、疎遠な人がいる、という場合は、相続登記と同じように関係者を集める作業になりますので、早めに着手してください。
4．未登記の建物 ― 登記するか、取り壊すか
建物を残して売るなら、土地家屋調査士が現地を測り、「表題登記」をして建物の登記簿を作り、そのうえで司法書士が誰に権利があるのかという「所有権保存」の登記します。当事務所は土地家屋調査士と連携して、一括でお引き受けすることが可能です
建築確認や検査済証などの資料がなくても、固定資産税の納税通知書や評価証明書、現地の調査で、所有者を証明して登記できることがほとんどです。「資料がないから無理」と諦める必要はありません
増築部分だけが未登記の場合は、構造や床面積のみを直す「表題変更登記」をします
建物を先に取り壊して土地だけ売るなら、建物の登記は不要です。解体後に「建物滅失登記」をすれば足ります。費用と期間の面で、こちらを選ぶ方が多くいます
5．登記簿上の住所と、今の住所
父の登記簿上の住所が、古い住所のままになっていることがあります。相続登記のとき、住民票の除票や戸籍の附票で住所のつながりを証明すれば問題ありません。保存期間を過ぎて取れないときは、別の書類で補います。なお、2026年4月から、所有者の住所や氏名が変わったら2年以内に変更の登記をすることが義務になりました。相続人であるVさん自身が引っ越したときも、登記を忘れないでください。
6．私道の持分と、地目
前の道路が私道で、父がその一部の持分を持っていた場合、その持分も一緒に相続登記をして売却する必要があります。この私道を見落とすと、買主から「道路が使えない」と言われます。登記簿を取るときは、自宅の土地だけでなく、私道の地番も一緒に調べてください
登記簿の地目が「畑」や「田」のままの土地は、農地法の制約があり、そのままでは売れません。実際に家が建っているなら、相続登記の後に地目を「宅地」に変える登記をします
7．順番と、売り出す時期
相続登記 → 抵当権と仮登記の抹消 → 未登記建物の登記か滅失 → 住所・地目の整理 → 売り出し、が基本の順番です。売り出しを先に始めてしまい、買主が決まってから整理が間に合わなくなるのが、いちばん困る形です。「違約金」というペナルティが発生してしまう可能性がありますので、特に注意してください。もしも整理に時間がかかりそうなものがあれば、ある程度の見通しを立ててから売り出してください。
■費用と期間の目安
相続登記：戸籍の収集から1〜2か月。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%
抵当権の抹消：書類がそろっていれば1〜2週間。登録免許税は不動産1つあたり1,000円。銀行への再発行依頼が要る場合は、さらに2〜4週間
休眠担保権の抹消：供託を使う場合、3〜6か月
仮登記の抹消：母の相続人の戸籍と印鑑証明がそろえば2〜3週間。登録免許税は不動産1つあたり1,000円
未登記建物の表題登記：土地家屋調査士の調査から1〜2か月。登録免許税はかかりませんが、調査士の費用がかかります。建物滅失登記は、解体後1〜2週間
当事務所の費用は、整理する登記の数と関係者の人数を加味してお見積りします。
■その後 ― Vさんの件では
Vさんの件では、まず相続登記でVさんの名義にし、並行して父の書類を探したところ、抵当権の抹消書類が一式、権利証と一緒に見つかりました。母名義の仮登記は、母の相続人であるVさんと妹の2人で抹消。増築部分は、買主の意向で建物を取り壊して土地として売ることになり、解体後に滅失登記をしました。登記簿を取るときに私道の持分も見つかり、一緒に名義を移しています。整理に４か月かかりましたが、売り出す前に終えていたため、買主が決まってから決済まではひと月で済みました。時間は多少かかりましたが、何らの問題も発生せずに売却が完了したことが重要です。相続人が多くて整理に時間がかかった例は支援事例06に、売却を前提にした協議書の書き方は遺産分割協議書の記事にまとめています。
■まとめ
売ると決めたら、不動産会社に行く前に登記簿を取る。私道の地番も一緒に
消す手続きは名義人が申請する。まず相続登記、それから抹消
完済したローンの抵当権は、家にある書類を探す。なければ銀行（承継先）に再発行
亡くなった人名義の仮登記は、その人の相続人全員で消す
未登記の建物は、残すなら表題登記、壊すなら滅失登記。資料がなくても登記できることが多い
登記簿上の住所・地目のずれも、相続登記のときに一緒に整える
順番は 相続登記 → 抹消 → 建物 → 売り出し。売り出しを先にしない（違約金が発生してしまうかもしれないので、特に注意）
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■ご相談について
相続した家の売却は、登記簿の「消し忘れ」をどれだけ早く見つけるかで、かかる時間が変わります。当事務所では、登記簿の確認と整理の段取りから、相続登記、抵当権や仮登記の抹消、土地家屋調査士と連携した建物の登記、そして売却の決済の立会いまで、相続登記から売却までを一括でお手伝いしています。登記簿をお持ちいただければ、何を消す必要があり、どれくらいかかるかを初回のご相談でお答えします。初回のご相談は1時間・無料です（ご来所またはオンライン）。相談を予約する
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