祖父名義のままの実家を、30年ぶりに動かす ― 放置した相続登記で相続人が増えるしくみと、2027年3月31日の期限
更新日：6 時間前
※ 実際のご相談をもとに作成した事例です。
【この記事の結論】
相続登記は、先送りするほど難しくなります。相続人だった人が亡くなるたびに話し合いの相手が増え、戸籍の量が増え、「介護をした」「生前に援助を受けた」といった主張は、相続から10年で原則できなくなります。しかも2024年4月から相続登記は義務になり、過去の相続も2027年3月31日が期限です。名義が亡くなった方のままの不動産に心当たりがあるなら、まず登記簿を取って確かめるところから始めましょう。
■概 要
Kさんは、実家の建て替えを考えて建築会社に相談しました。ところが、建物の登記簿を取り寄せてみると、名義人は30年ほど前に亡くなった祖父のまま。祖父の後に祖母が、そして数年前にKさんの父も亡くなっています。建物は借地の上に建っており、地主との建て替えの話も、名義が整わなければ前に進みません。
祖父の相続人は、祖母と3人の子。その祖母と、子のうち2人（Kさんの父と叔父）も亡くなっているため、話し合いに加わる相続人は、Kさん自身と母、妹、叔母、そして亡くなった叔父の妻といとこ3人。あわせて8人になりました。Kさんは、「いとこの何人かとは、会ったこともありません。どこから手を付ければいいのでしょうか」と、当事務所にご相談くださいました。
■何が起きたか ― 放置した登記が止めた3つのこと
場面① 建て替えも、売却も、担保にも使えない
亡くなった方の名義のままの不動産は、売ることも、貸すことも、建て替えの契約をすることも、銀行の担保に入れることもできません。契約の相手方や銀行は、「この人が本当に所有者か」を登記簿で確かめるからです。何十年も問題なく住めていても、何かを「動かそう」とした瞬間に、止まります。
場面② 話し合いの相手が、会ったことのない親戚になっていた
祖父が亡くなった直後なら、話し合う相手は祖母と3人の子、つまり一緒に生活してきた家族4人だけでした。しかし30年たった今は、8人。しかも半数は、Kさんにとって顔も知らない人たちです。「どなたですか」から始める手紙を、8人分書くことになります。
場面③ 戸籍の束が、3人分
相続人を確定するには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべて集めます。今回は祖父・祖母・父の3人分。さらに、相続人8人それぞれの現在の戸籍と住所の証明も要ります。本籍地が転々としていれば、請求先の役所も増えます。
■なぜ先送りしてはいけないのか ― 4つの理由
1．相続人は、時間とともに増える
相続登記を終えないうちに相続人が亡くなると、その人の権利は、さらにその人の相続人へと移ります。これを「数次相続」といいます。たとえるなら、放置した相続登記は、根を広げ続ける木のようなものです。植えてすぐなら根は少なく、簡単に掘り起こせます。けれど一世代、二世代と時間がたつと、根は隣の木の根と絡み合い、全部をほどかなければ動かせなくなる。当事務所でも、祖父名義の土地の相続人が26人に広がっていた事例があります。
2．相続登記は「義務」になった ― 過去の相続は2027年3月31日まで
2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。それより前に起きた相続も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。正当な理由がないのに申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。「昔の相続だから関係ない」ではなく、むしろ昔の相続ほど、期限が先に来ます。
3．10年たつと、「主張できること」が減る
2023年4月からのルールで、相続開始から10年を過ぎると、遺産分割では原則として「特別受益」や「寄与分」を主張できなくなりました（民法904条の3）。「兄は生前に家を建ててもらったから、その分は差し引くべきだ」「私は長年親の介護をしたから、多くもらうべきだ」といった事情を、話し合いの土台にできなくなり、法定相続分で分けることになります。施行前に始まった相続にも適用があり、その場合は「相続開始から10年」か「2028年3月31日」の遅いほうが期限になります。言い換えると、こうした事情をお持ちの方ほど、先送りは不利に働きます。
4．話し合いができる相手が、いなくなることがある
相続人の誰かが高齢になり、判断能力が十分でなくなると、その方は遺産分割の話し合いに参加できません。家庭裁判所で成年後見人を選んでもらってから、ということになり、時間も費用もかかります。また、「今は協議に応じないほうが有利だ」と考えて動かない相続人が出てくることもあります。元気なうちに、人数が少ないうちに。それが、相続登記を先送りしない一番の理由です。判断能力と財産管理の関係は、認知症と口座凍結の記事でも触れています。
■どうすれば進められるか
1．まず、名義を確かめる
固定資産税の納税通知が自分宛てに届いていても、登記上の名義人が自分とは限りません。役所は「相続人の代表者」に通知を送るだけだからです。法務局で登記事項証明書を取れば、誰の名義か、いつの登記かが分かります。ここが出発点です。
2．期限に間に合わないなら、「相続人申告登記」で義務だけ先に果たす
相続人が多くて、2027年3月までに話し合いがまとまりそうにない。そんなときは、「自分が相続人の一人です」と法務局に申し出る「相続人申告登記」をしておけば、登記の義務を果たしたことになります。相続人の一人だけでできて、登録免許税もかかりません。ただし、これは名義変更ではありません。売る・貸す・建て替えるためには、話し合いを終えて、本来の相続登記をする必要があります。
3．相続人が多いときの進め方
戸籍を集め、亡くなった方ごとに「法定相続情報一覧図」を法務局で作る。今回のように数次相続が重なると、一覧図も人数分（3通）になる
顔を知らない相続人には、いきなり書類を送らず、事情を説明する手紙から始める
遺産分割協議書は、同じ内容のものを人数分作り、各自が署名押印して返送する「持ち回り」の形にすると、遠方の方が多くても進めやすい
預金や有価証券も一緒に整理する。どの証券会社に口座があるか分からないときは、証券保管振替機構（ほふり）への開示請求で調べられるが、回答まで2か月近くかかることもある
4．応じない相続人がいるとき
話し合いに応じない方がいる場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を申し立てることができます。その際、先ほどの10年のルールが、相手にとっても自分にとっても影響することを、あらかじめ整理しておくと話が進みやすくなります。なお、この調停を依頼できる先は、弁護士のみとなります。
5．借地の上の建物は、名義を整えておくことが借地権を守る
借地権は、地主の承諾がなくても相続できます。ただし、建て替えには契約上、地主の承諾が必要なことが多く、借地権を売却するにはほぼ間違いなく地主の承諾が要ります。そして、借地の上に建つ建物の登記は、借地権を第三者に主張するための大切な証拠になります。名義を亡くなった方のままにしておくことは、その証拠を古いままにしておくことでもあります。
6．生前にできる備え
不動産を誰に引き継ぐかを遺言で決めておけば、受け継ぐ方が一人で相続登記を申請でき、相続人全員の話し合いは不要になります。遺言の効果は、遺言書のメリットの記事にまとめています。また、誰も使う予定のない土地については、相続した後に国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」という選択肢もあります（建物がある土地は、取り壊してからになります）。
■その後 ― Kさんの件では
Kさんの件では、まず祖父・祖母・父の3人分の戸籍を集めて相続人8人を確定し、法定相続情報一覧図を3通作成しました。相続人の方々には事情を説明する手紙をお送りし、全員のご了解を得たうえで、同じ内容の遺産分割協議書を8通用意して、持ち回りで署名押印をいただきました。建物の名義がKさんの母に移ったのち、地主との建て替えの協議に入っています。相談から登記完了まで、およそ半年でした。相続人が26人に広がっていた土地の事例は、支援事例06で紹介しています。
■まとめ
亡くなった方の名義のままでは、売る・貸す・建て替える・担保に入れる、のどれもできない
相続登記を先送りすると、相続人が亡くなるたびに話し合いの相手が増える（数次相続）
相続登記は義務化された。過去の相続も2027年3月31日が期限、怠ると10万円以下の過料の対象
相続から10年で、特別受益・寄与分の主張は原則できなくなる。事情がある人ほど先送りは不利
間に合わないなら相続人申告登記で義務だけ先に。ただし名義変更ではない
相続人が多いときは、法定相続情報一覧図・手紙・持ち回りの協議書で進める
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■ご相談について
相続登記の先送りは、放っておいて良くなることがありません。当事務所では、名義の確認と戸籍の収集から、相続人へのご連絡、遺産分割協議書の作成、相続登記の申請、あわせて預金や有価証券の名義変更まで、遺産承継の手続きをまとめてお手伝いしています。相続人が多い案件、何世代も前の相続が残っている案件も、数多く扱ってきました。初回のご相談は1時間・無料です（ご来所またはオンライン）。相談を予約する
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